VOUS SOUHAITEZ ACHETER UNE MAISON ANCIENNE DE VOS REVES..LISEZ AVANT DE VOUS DECIDER !

Un rêve de maisons

Avant d'acheter une maison ancienne

Visite : ce qu'il faut vérifier et négocier

Investir dans une maison ancienne permet de bénéficier d'un charme et d'un emplacement que le neuf ne peut pas offrir, mais nécessite un minimum de précautions avant de signer l'acte de vente. Quelques conseils pour ne pas se tromper.

Une maison ancienne peut vous charmer par son jardin ou des vieux murs " et il est intéressant d'acheter de l'ancien même avec des travaux car l'emplacement est généralement imbattable par rapport au neuf ", estime Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi). L'ancien comprend une très grande diversité de biens puisque les professionnels de la construction considèrent que cela correspond à tous les biens construits depuis plus de cinq ans. En fonction de l'âge du bâtiment, de son époque, et de la façon dont il a été entretenu, la nécessité de faire des travaux peut être plus ou moins importante. Encore faut-il bien évaluer le montant de ces derniers ainsi que leur complexité. En effet, ce n'est pas la même chose d'entreprendre des travaux ayant simplement pour but de rafraîchir la décoration et des travaux de restructuration importants qui se chiffrent en dizaines de milliers d'euros. Lors des premières visites du bien, vous ne serez peut-être pas accompagné par un professionnel. Dans ce cas, commencez par regarder les fenêtres : sont-elles bien étanches ? Ferment-elles correctement ? Si elles sont encore en simple vitrage, Il faudra envisager de les changer. Quid des volets ? Dans les maisons les plus anciennes, gardez à l'esprit que les fenêtres n'ont pas de mesures standard et que du sur-mesure, plus coûteux, doit être envisagé. Y a-t-il une dépendance, un garage, très apprécié si le stationnement est limité ? Pensez aussi à visiter la cave pour évaluer l'état des fondations et la présence d'humidité. C'est souvent là que se trouve la chaudière, qu'il faut aussi contrôler avec soin. Pensez à vous renseigner sur son âge ainsi que celui des ballons d'eau chaude, car le poste du chauffage constitue la principale dépense dans les maisons individuelles. Or, plus la chaudière est ancienne, plus elle consomme... N'oubliez pas de demander des informations sur son entretien annuel. Au-delà de la rénovation parfois nécessaire des salles de bains et de la cuisine, soyez attentif aux fissures qui peuvent montrer un affaissement du bâtiment, au papier peint décollé qui peut être le signe d'infiltrations. Enfin, il faut tenter d'évaluer l'état de la toiture en montant au grenier pour regarder la charpente et si possible la couverture. Si celle-ci n'est pas accessible, pensez à poser des questions au propriétaire sur la date à laquelle la toiture a été refaite, en sachant qu'au-delà de 40 ans, il est souvent nécessaire de la rénover.

Des diagnostics pour vous aider

Votre visite vous a convaincu et vous envisagez de donner suite ? Le propriétaire doit alors vous remettre le dossier de diagnostics techniques. Huit diagnostics sont obligatoires dans le cas d'une maison. Il s'agit du dépistage de l'amiante si la maison a été construite avant le 1^er juillet 1997, la détection des termites si vous êtes dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral (une cinquantaine de départements sont concernés essentiellement au sud de la Loire). La loi pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation) a également rendu obligatoire le diagnostic mérules (un champignon qui attaque le bois). Les zones concernées sont là aussi décidées par arrêté préfectoral. Si la maison a été construite avant le 1^er janvier 1949, le risque d'exposition au plomb doit également être évalué. Ce matériau est souvent présent dans les vieilles peintures. L'état de l'installation intérieure de gaz et celui de l'électricité doivent être fournis. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état des risques naturels et technologiques (ENRT) sont également obligatoires. Tous ces éléments vous sont communiqués dès le compromis de vente et sont à la charge du vendeur. Lisez-les attentivement, avec l'aide d'un notaire, même si leur qualité varie en fonction du diagnostiqueur. Certes, aucun diagnostic ne peut obliger un propriétaire à faire des travaux avant la vente, mais cela peut vous donner des arguments pour négocier le prix. Si le tableau électrique est à refaire, par exemple, il faut compter 1 000 euros, ce à quoi s'ajoutent 100 euros par m² si le réseau électrique est également à changer.

Trouver des professionnels pour faire les travaux

Si vous voulez un avis plus précis sur les travaux, il est conseillé de visiter le bien avec un artisan de confiance, idéalement une entreprise générale du bâtiment mieux à même d'évaluer l'ampleur et le montant des travaux de plomberie, d'électricité, etc. Le montant annoncé des travaux peut vous aider à négocier un prix plus bas. Si des restructurations importantes sont envisagées, il est préférable de s'adjoindre l'aide d'un architecte. En effet, seul celui-ci peut vous donner un avis plus précis sur la possibilité d'abattre des cloisons, créer un escalier, etc. Il peut aussi s'agir d'un maître d'oeuvre, un généraliste chargé d'organiser et de surveiller les travaux et dont les tarifs sont moins onéreux que ceux d'un architecte. Si vous ne connaissez pas ce type de professionnel, le réseau Camif-Habitat (www.camif-habitat.fr) ou les architecteurs (www.architecteurs.fr) proposent des consultations dans toute la France. Si vous envisagez de réaliser des travaux d'isolation, dans ce cas, il est préférable de s'adresser à un artisan reconnu garant de l'environnement (RGE) nécessaire pour bénéficier ensuite de certaines aides financières comme le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite), ancien Crédit d'impôt développement durable. Le gouvernement a mis en place un site : www.renovation-info-service.gouv.fr sur lequel vous précisez votre commune et le type de projet, puis qui vous indique un artisan RGE proche de votre maison.

Attention aux projets non réalisables !

De plus, avant de procéder à l'achat, il faut vérifier que les travaux sont réalisables. Si vous voulez créer des ouvertures supplémentaires, construire une extension ou une terrasse, il faut s'assurer auprès du service de l'urbanisme de la commune que vous avez le droit de le faire. Les maisons anciennes peuvent être situées dans des zones où les biens sont soumis au contrôle de l'architecte des bâtiments de France (ABF). Les changements sont donc plus contrôlés. Enfin, si tout cela vous a convaincu et que vous achetez le bien, le dernier rendez-vous se passe chez le notaire pour la signature définitive environ trois mois après la signature du compromis de vente. Le notaire aura vérifié que la maison n'est pas préemptée par la mairie si elle est située dans la zone de droit de préemption. Par ailleurs, il aura calculé les frais dus par chacune des parties. Une fois le prix de vente versé, vous voilà propriétaire. Vous recevrez le titre de propriété quelques semaines plus tard, une fois la transaction inscrite auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).

Raccordement ou pas au tout-à-l'égout...? Si la maison que vous souhaitez acheter est située en zone rurale, il faut poser la question au vendeur de savoir si elle est raccordée au tout à l'égout ou bien si les eaux usées se déversent dans une fosse septique. En tant qu'acheteur on vous doit, depuis 2013, le rapport de contrôle du service public de l'assainissement non collectif (Spanc) dans le dossier des diagnostics. Il est important de l'avoir au moment du compromis de vente pour savoir si des travaux sont à effectuer. Le rapport doit dater de moins de trois ans. Si le rapport de l'assainissement non collectif préconise des travaux, ces derniers doivent être effectués dans l'année suivant la vente. Le nouveau propriétaire doit soumettre son projet de réhabilitation au Spanc qui donnera son autorisation et veillera aussi à la bonne exécution des travaux. Renseignez-vous aussi sur l'arrivée du tout à l'égout dans la zone où vous investissez car dans ce cas le raccordement est obligatoire et il est à vos frais, même si les communes accordent souvent des aides. En principe vous disposez d'un délai de deux ans pour effectuer ce raccordement.

Les frais et taxes à prévoir à l'achat En cas d'achat d'une maison, vous aurez à régler certains frais. Les frais de l'agence immobilière sont à votre charge, et vous aurez aussi à payer des droits de mutation, qui sont la somme la plus importante à payer. Ces droits, qui sont parfois appelés " frais de notaire ", se montent, en général, à 7% du prix de vente. Ils comprennent les honoraires du notaire et des frais de formalité pour 2%, le reste (de l'ordre de 5%) revenant aux départements. Lors de la vente, vous aurez aussi à régler une partie des impôts locaux liés au logement : la taxe d'habitation tout d'abord est due par la personne qui habite le logement au 1er janvier (cela peut être le locataire si la maison est louée). Et il n'est pas d'usage de prévoir une répartition de cette taxe entre le vendeur et l'acheteur. En revanche, la taxe foncière qui est payée exclusivement par le propriétaire fait systématiquement l'objet d'une répartition entre le vendeur et l'acheteur en fonction du temps passé par chacun dans le logement. C'est lors du compromis de vente que le vendeur présente son avis de taxe foncière, de façon à ce que le notaire puisse calculer les frais exacts pour chacun.

Mesurage des surfaces

Le mesurage de la maison certifiant la surface dit Loi Carrez n'est pas obligatoire contrairement aux appartements en copropriété. Mais attention, certaines maisons peuvent être en copropriété, dans ce cas, le mesurage est obligatoire même si ce n'est pas un appartement.