Plusieurs locataires pour un même logement
Louer en colocation : les règles à connaître
Un
appartement un peu grand qui trouve difficilement preneur... ou encore
le souhait de répartir le risque d'impayés : la colocation peut être une
solution. La loi ALUR a récemment redéfini les règles en vigueur. Un
bail type est publié.
La colocation est un phénomène qui touche 31 %
des 18-24 ans selon une étude réalisée par le réseau Guy Hoquet
l'immobilier en 2014. Les étudiants, les jeunes actifs dont les revenus
ne sont pas encore stables ou encore des cadres en mobilité et des
personnes âgées acceptent désormais de partager un logement. La loi pour
l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a
d'ailleurs créé officiellement le statut de la colocation. Le logement
peut aussi bien être loué meublé que vide (location nue). Dans ce
dernier cas, le contrat obéit alors à la loi n°89-1290 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs. Mais il y a tout de même
quelques spécificités juridiques propres à la colocation. Explications.
Plusieurs contrats ou un seul bail pour tous ?
La colocation peut donner lieu à plusieurs
contrats de location (autant de baux que de locataires), chaque
colocataire signant alors individuellement un contrat avec le bailleur.
Dans ce cas, le propriétaire accorde à chacun un droit de jouissance
exclusif sur certaines pièces de l'appartement et un accès à usage
commun pour certaines autres pièces telle la cuisine et les sanitaires.
Mais depuis la loi ALUR, le propriétaire est contraint de respecter les
articles L 111-6-1 et L 111-6-1-1 du code de la construction et de
l'habitation. Ceux-ci prévoient que chaque chambre ainsi louée doit
avoir une superficie supérieure à 14m2 ou un volume supérieur à 33m3.
Pour choisir cette forme de colocation, il faut donc que le logement s'y
prête. En revanche, dans ce cas, le bail peut être rédigé plus
librement. En effet, les cas de colocation avec plusieurs baux ne sont
pas concernés par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 qui impose un
bail-type à partir du 1er août 2015 (voir ce document sur notre site
internet: interetsprives.com).
Autre possibilité en colocation : le bailleur
signe un seul bail avec tous les colocataires. Dans ce cas, les
colocataires s'organisent entre eux pour se partager l'espace loué. Le
logement dans son ensemble doit, bien sûr, être décent mais les pièces
peuvent être plus petites. Le bail-type (décret 2015-587 du 29 mai 2015)
doit alors être appliqué. Ce contrat (voir notre site) mentionne
notamment les coordonnées du bailleur, celles de l'agent immobilier, le
nom des colocataires ou encore la consistance du logement comme sa
localisation. Est également précisé s'il s'agit d'un immeuble collectif
ou d'une maison individuelle.
Concernant la durée, si le logement loué est
vide (location nue régie par la loi du 6 juillet 1989), le bail est de
trois ans renouvelable par tacite reconduction. Alors que pour la
location meublée (voir encadré), le bail est établi pour un an
renouvelable tacitement (sauf durée réduite à 9 mois si les locataires
sont étudiants).
Lorsque le bailleur fait appel à un agent
immobilier pour louer, les colocataires paient pour moitié les
honoraires liés aux visites, à l'état des lieux d'entrée et à la
rédaction du bail. Ces honoraires s'élèvent de 8 euros par m2 de surface
habitable à 12 euros/m2 en fonction de la zone géographique où se situe
le logement (voir décret n°2014-890 du 1er-08-2014). S'il y a un seul
bail, les colocataires s'organisent entre eux pour payer ces honoraires.
Même chose pour le dépôt de garantie qui ne peut excéder un mois de
loyer.
Fixer le loyer et les charges
Le loyer d'une colocation dépend de la façon
dont le bail est formulé. S'il y a plusieurs baux, chacun envoie son
loyer au propriétaire. Dans ce cas, attention! La loi ALUR stipule que
le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires
ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au
logement. Impossible donc de fixer un loyer de 800 euros par chambre
pour un appartement en comprenant deux alors que sur le marché
l'ensemble du logement serait loué 1 500 euros.
Cette règle ne vaut pas si l'appartement est
loué par un seul bail. Reste que si l'appartement est proposé très
au-dessus du marché, le propriétaire ne trouvera pas de locataires.
Une fois l'appartement loué, " le bailleur
peut tout à fait demander à un seul colocataire d'envoyer le loyer et
les charges, les locataires devant s'arranger entre eux pour le paiement
du loyer ", explique David Rodrigues, de l'association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV).
Les charges locatives, quant à elles, peuvent être récupérées au choix du bailleur et des locataires :
– soit dans les conditions de droit commun,
c'est-à-dire avec une provision pour charges et une régularisation
chaque année en fonction des dépenses réelles ;
– ou bien sous forme d'un forfait versé
simultanément au loyer et ne pouvant donner lieu à complément ou à
régularisation ultérieure (son montant ne doit pas être disproportionné
au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire se
serait acquitté).
Le congé d'un des colocataires et le paiement solidaire des loyers
En colocation, le bailleur peut insérer une
clause de solidarité entre tous les colocataires. Il peut ainsi demander
à un seul colocataire l'ensemble du loyer et des charges. Jusqu'à
l'adoption de la loi ALUR, un colocataire qui donnait son congé restait
tenu au paiement des charges et du loyer même après son départ ! La loi
du 24 mars 2014 a modifié les choses sur ce point. Désormais, la
solidarité du colocataire (comme celle de la personne qui s'est portée
caution pour lui) prend fin à la date d'effet du congé lorsqu'un nouveau
locataire figure au bail. Et s'il n'y a pas de nouveau colocataire, la
solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard six mois après
la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement doit identifier
obligatoirement le colocataire pour lequel le congé met fin à
l'engagement de la caution. " Ces mesures corrigent la situation
antérieure où la fin du cautionnement n'intervenait qu'à la fin du bail
c'est-à-dire lorsque tous les colocataires d'origine étaient partis, ce
qui pouvait prendre plusieurs années ", précise Karim Goudiaby, P.-D.G. du site Appartager.com.
Aux bailleurs qui voudraient encore plus de
garanties, il rappelle qu'il n'est pas possible de cumuler une caution
avec une assurance loyers impayés.
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"Le propriétaire peut fixer des règles..."
Gilles Petitot, responsable du site Log-étudiants.com:
" L'une des inquiétudes des bailleurs
lors de la colocation (étudiante notamment) est que les locataires
soient bruyants (soirées, musique forte...) et importunent le voisinage
ou dégradent l'appartement. Rappelons que, dans le bail, les locataires
s'engagent à utiliser le logement paisiblement et qu'il est possible de
demander la rupture du bail en justice si besoin.
Concernant les dégradations, la loi
Alur permet aux bailleurs de souscrire une assurance multirisque
habitation pour le compte des locataires et d'en récupérer le montant
auprès d'eux. Les assurances loyers impayés permettent aussi de prendre
en charge les dégradations pour un certain montant. Il est fortement
conseillé de fixer des règles de vie en annexe au bail afin de rappeler
ces obligations.
Certains bailleurs demandent même à
ce que l'appartement soit non-fumeur, par exemple. En général, les
locataires jouent le jeu, même si ils n'y sont pas obligés. Il ne faut
donc pas hésiter à le faire. "
