Un rêve de maisons
Avant d'acheter une maison ancienne
Visite : ce qu'il faut vérifier et négocier
Investir
dans une maison ancienne permet de bénéficier d'un charme et d'un
emplacement que le neuf ne peut pas offrir, mais nécessite un minimum de
précautions avant de signer l'acte de vente. Quelques conseils pour ne
pas se tromper.
Une maison ancienne peut vous charmer par son jardin ou des vieux murs "
et il est intéressant d'acheter de l'ancien même avec des
travaux car l'emplacement est généralement imbattable par rapport au
neuf
", estime Jean Perrin, président de l'Union nationale
des propriétaires immobiliers (Unpi). L'ancien comprend une très grande
diversité de biens puisque les professionnels de la construction
considèrent que cela correspond à tous les biens construits depuis plus
de cinq ans. En fonction de l'âge du bâtiment, de son époque, et de la
façon dont il a été entretenu, la nécessité de faire des travaux peut
être plus ou moins importante. Encore faut-il bien évaluer le montant de
ces derniers ainsi que leur complexité. En effet, ce n'est pas la même
chose d'entreprendre des travaux ayant simplement pour but de rafraîchir
la décoration et des travaux de restructuration importants qui se
chiffrent en dizaines de milliers d'euros. Lors des premières visites du
bien, vous ne serez peut-être pas accompagné par un professionnel. Dans
ce cas, commencez par regarder les fenêtres : sont-elles bien
étanches ? Ferment-elles correctement ? Si elles sont encore en simple
vitrage, Il faudra envisager de les changer. Quid des volets ? Dans les
maisons les plus anciennes, gardez à l'esprit que les fenêtres n'ont pas
de mesures standard et que du sur-mesure, plus coûteux, doit être
envisagé. Y a-t-il une dépendance, un garage, très apprécié si le
stationnement est limité ? Pensez aussi à visiter la cave pour évaluer
l'état des fondations et la présence d'humidité. C'est souvent là que se
trouve la chaudière, qu'il faut aussi contrôler avec soin. Pensez à
vous renseigner sur son âge ainsi que celui des ballons d'eau chaude,
car le poste du chauffage constitue la principale dépense dans les
maisons individuelles. Or, plus la chaudière est ancienne, plus elle
consomme... N'oubliez pas de demander des informations sur son entretien
annuel. Au-delà de la rénovation parfois nécessaire des salles de bains
et de la cuisine, soyez attentif aux fissures qui peuvent montrer un
affaissement du bâtiment, au papier peint décollé qui peut être le signe
d'infiltrations. Enfin, il faut tenter d'évaluer l'état de la toiture
en montant au grenier pour regarder la charpente et si possible la
couverture. Si celle-ci n'est pas accessible, pensez à poser des
questions au propriétaire sur la date à laquelle la toiture a été
refaite, en sachant qu'au-delà de 40 ans, il est souvent nécessaire de
la rénover.
Des diagnostics pour vous aider
Votre visite vous a convaincu et vous
envisagez de donner suite ? Le propriétaire doit alors vous remettre le
dossier de diagnostics techniques. Huit diagnostics sont obligatoires
dans le cas d'une maison. Il s'agit du dépistage de l'amiante si la
maison a été construite avant le 1er juillet 1997, la
détection des termites si vous êtes dans une zone déclarée à risque par
arrêté préfectoral (une cinquantaine de départements sont concernés
essentiellement au sud de la Loire). La loi pour l'Accès au logement et
un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 (article L. 271-4 du code de
la construction et de l'habitation) a également rendu obligatoire le
diagnostic mérules (un champignon qui attaque le bois). Les zones
concernées sont là aussi décidées par arrêté préfectoral. Si la maison a
été construite avant le 1er janvier 1949, le risque
d'exposition au plomb doit également être évalué. Ce matériau est
souvent présent dans les vieilles peintures. L'état de l'installation
intérieure de gaz et celui de l'électricité doivent être fournis. Le
diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état des risques naturels
et technologiques (ENRT) sont également obligatoires. Tous ces éléments
vous sont communiqués dès le compromis de vente et sont à la charge du
vendeur. Lisez-les attentivement, avec l'aide d'un notaire, même si leur
qualité varie en fonction du diagnostiqueur. Certes, aucun diagnostic
ne peut obliger un propriétaire à faire des travaux avant la vente, mais
cela peut vous donner des arguments pour négocier le prix. Si le
tableau électrique est à refaire, par exemple, il faut compter
1 000 euros, ce à quoi s'ajoutent 100 euros par m2 si le réseau électrique est également à changer.
Trouver des professionnels pour faire les travaux
Si vous voulez un avis plus précis sur les
travaux, il est conseillé de visiter le bien avec un artisan de
confiance, idéalement une entreprise générale du bâtiment mieux à même
d'évaluer l'ampleur et le montant des travaux de plomberie,
d'électricité, etc. Le montant annoncé des travaux peut vous aider à
négocier un prix plus bas. Si des restructurations importantes sont
envisagées, il est préférable de s'adjoindre l'aide d'un architecte. En
effet, seul celui-ci peut vous donner un avis plus précis sur la
possibilité d'abattre des cloisons, créer un escalier, etc. Il peut
aussi s'agir d'un maître d'oeuvre, un généraliste chargé d'organiser et
de surveiller les travaux et dont les tarifs sont moins onéreux que ceux
d'un architecte. Si vous ne connaissez pas ce type de professionnel, le
réseau Camif-Habitat (www.camif-habitat.fr) ou les architecteurs
(www.architecteurs.fr) proposent des consultations dans toute la France.
Si vous envisagez de réaliser des travaux d'isolation, dans ce cas, il
est préférable de s'adresser à un artisan reconnu garant de
l'environnement (RGE) nécessaire pour bénéficier ensuite de certaines
aides financières comme le Crédit d'impôt pour la transition énergétique
(Cite), ancien Crédit d'impôt développement durable. Le gouvernement a
mis en place un site : www.renovation-info-service.gouv.fr sur lequel
vous précisez votre commune et le type de projet, puis qui vous indique
un artisan RGE proche de votre maison.
Attention aux projets non réalisables !
De plus, avant de procéder à l'achat, il faut
vérifier que les travaux sont réalisables. Si vous voulez créer des
ouvertures supplémentaires, construire une extension ou une terrasse, il
faut s'assurer auprès du service de l'urbanisme de la commune que vous
avez le droit de le faire. Les maisons anciennes peuvent être situées
dans des zones où les biens sont soumis au contrôle de l'architecte des
bâtiments de France (ABF). Les changements sont donc plus contrôlés.
Enfin, si tout cela vous a convaincu et que vous achetez le bien, le
dernier rendez-vous se passe chez le notaire pour la signature
définitive environ trois mois après la signature du compromis de vente.
Le notaire aura vérifié que la maison n'est pas préemptée par la mairie
si elle est située dans la zone de droit de préemption. Par ailleurs, il
aura calculé les frais dus par chacune des parties. Une fois le prix de
vente versé, vous voilà propriétaire. Vous recevrez le titre de
propriété quelques semaines plus tard, une fois la transaction inscrite
auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des
hypothèques).
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Mesurage des surfaces
Le mesurage de la maison certifiant
la surface dit Loi Carrez n'est pas obligatoire contrairement aux
appartements en copropriété. Mais attention, certaines maisons peuvent
être en copropriété, dans ce cas, le mesurage est obligatoire même si ce
n'est pas un appartement.
