Emprunter avec des taux au plus bas

Les taux des crédits immobiliers ont atteint des niveaux historiquement bas, en dessous de 1,3 % pour certains " bons " dossiers. C'est le moment d'en profiter pour investir dans l'immobilier à moindre coût.

Mais jusqu'où iront-ils ? À chaque nouvelle baisse, les professionnels du crédit sont unanimes : les taux ne pourront plus reculer. Et pourtant... Les niveaux déjà historiquement bas atteints en mai 2015 sont largement enfoncés. " Actuellement, le taux moyen d'un prêt est d'environ 1,70 % sur 15 ans, 2 % sur 20 ans et 2,20 % sur 25 ans. Soit, de manière générale 0,30 % de moins qu'il y a un an ", se félicite Sandrine Allonier, directrice des relations banques du courtier Vousfinancer.com. Mieux encore, cette situation inédite devrait perdurer dans les mois à venir. Un phénomène économique dû à la baisse continue du taux de l'OAT 10 ans (obligations émises par l'État), tombé autour de 0,5 % début mai... Or, c'est sur ce taux obligataire que se basent les banques pour fixer celui des crédits immobiliers. En outre, les banques poussent à la roue. " Les objectifs commerciaux des établissements bancaires pour 2016 sont extrêmement ambitieux ", explique Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. " L'épargne ne rapportant quasiment plus rien, le crédit immobilier est devenu le produit d'appel par excellence des banques. Et c'est en faisant des efforts supplémentaires sur les taux qu'elles capteront de nouveaux clients ".

Conjugué à une stagnation des prix de l'immobilier, " c'est donc le moment idéal pour acheter en utilisant le levier du crédit ", souligne Romy Lecoq-Champeau, directrice adjointe du marché des particuliers à la Caisse d'Épargne. Qu'il s'agisse de devenir propriétaire pour la première fois, d'acquérir un nouveau bien ou d'investir, le pouvoir d'achat des ménages a en effet augmenté sous l'effet de la baisse des taux. " Les niveaux de taux actuels leur permettent soit d'emprunter plus, soit de réduire le montant de leurs mensualités. Ainsi, à mensualité constante de 1 000 € sur 15 ans, il est possible d'emprunter 16 à 19 % de plus qu'en 2011. Mais, dans un cas comme dans l'autre, le crédit coûte beaucoup moins cher qu'il y a quelques années ", détaille Cécile Roquelaure, directrice des Études chez Empruntis. Concrètement, un prêt de 200 000 € sur 20 ans coûte aujourd'hui, selon les profils, entre 54 et 65 % de moins qu'il y a cinq ans (hors assurance).

Un accès au crédit inchangé

Autre bonne nouvelle : " les conditions d'emprunt ne se sont pas durcies parallèlement", insiste Maël Bernier. Autrement dit, il n'est pas plus difficile aujourd'hui de souscrire un prêt immobilier qu'il y a quatre ou cinq ans... à condition du moins de pouvoir justifier d'une activité professionnelle régulière. Plus intéressant encore, l'absence d'apport personnel (au-delà des frais) ne constitue plus un motif de rejet systématique d'une demande de crédit. " Certes, le fait d'apporter un peu d'argent au moment de l'opération favorise la discussion sur le taux ou les conditions du prêt. Mais il suffit souvent, désormais, de présenter une bonne gestion de ses comptes et de son épargne pour convaincre les banques ", indique Cécile Roquelaure. À l'image, par exemple, de BNP-Paribas qui a proposé récemment à des couples de moins de 36 ans, avec seulement 10 % d'apport et des revenus annuels compris entre 30 000 et 45 000 €, des taux de l'ordre de 1,75 % sur 20 ans. Mieux, certains clients, déjà propriétaires, disposant de revenus élevés, se sont vus proposés par la même banque un taux de 1,25 % sur 10 ans.

Des écarts importants de taux dans une même banque

Reste que si les établissements bancaires sont, à l'heure actuelle, plutôt enclins à prêter, tous les candidats au crédit ne sont pas logés à la même enseigne. " Selon les profils des clients et les banques consultées, il existe aujourd'hui des écarts de taux relativement conséquents. De fait, au sein d'un même établissement, le taux proposé pour un prêt d'un montant et d'une durée identiques peut varier jusqu'à 0,50 % en fonction du dossier de l'emprunteur. Pire, d'une banque à l'autre, cette différence peut aller jusqu'à 0,70 % pour des profils pourtant similaires ", prévient Sandrine Allonier. Conclusion : pour obtenir le taux le plus attractif, mieux vaut soigner son dossier. Voire... être prêt à certaines concessions.

Soigner son profil pour donner confiance à son banquier

Première étape essentielle donc : se présenter à son banquier sous son meilleur profil. Et pour cela, pas d'autre solution que d'afficher une situation bancaire saine. En d'autres termes, de fournir des relevés de compte de " bon père de famille ". Motif ? Avant de donner son accord pour un prêt, un banquier va demander à consulter les justificatifs de revenus du futur emprunteur ainsi que ses trois derniers relevés bancaires. Et, il va se montrer particulièrement vigilant quant à la présence d'incidents de paiement ou encore de dépenses inconsidérées. " L'idéal pour passer ce premier filtre est de nettoyer ses comptes dans les six mois précédant sa demande de prêt. C'est-à-dire d'éviter, durant cette période, de souscrire des crédits à la consommation ou de se retrouver à découvert dès le 15 du mois ", précise Maël Bernier. Pouvoir démontrer sa capacité à mettre de l'argent de côté régulièrement (même une petite somme) et à donner une vision claire de son avenir (perspective de carrière...) contribue également à façonner aux yeux d'un conseiller bancaire l'image d'un futur bon client. Car, " concernant les conditions du prêt, tout est question de négociation. Et, il est plus facile pour une banque de concéder des efforts sur le taux si elle a l'assurance de nouer une relation de long terme avec son client ", note Romy Lecoq-Champeau.

D'où l'importance, pour gagner quelques dixièmes sur le taux, d'apporter à son conseiller quelques contreparties en gage de bonne volonté. À commencer, par exemple, par la promesse de rapatrier une partie de votre épargne dans l'établissement prêteur. Et, bien sûr, d'y domicilier ses salaires, d'y ouvrir un ou plusieurs produits de placement pour soi-même ou ses proches (livrets pour les enfants ou petits-enfants, notamment), voire d'y souscrire des contrats d'assurance dommages. " Le fait, par exemple, de prendre la multirisque habitation commercialisée par la banque peut parfois permettre de baisser le taux initialement proposé de 0,05 ou 0,10 % ", commente Sandrine Allonier. Même chose pour l'assurance emprunteur quand bien même cette pratique est interdite (le banquier ne doit pas conditionner le taux du prêt à la souscription de " son " assurance emprunteur).

A deux, c'est mieux

Autre point susceptible de séduire votre banquier : emprunter à deux. L'existence de deux revenus pour rembourser le crédit est plus sécurisante pour lui. Sans oublier, la perspective de gagner deux clients au lieu d'un... Plus paradoxal, être primo-accédant constitue aujourd'hui un argument de poids pour négocier un taux. " Ce qui effraie désormais le plus les établissements bancaires, c'est l'idée de devoir faire un prêt relais ", analyse Cécile Roquelaure.

Enfin, il faut savoir faire jouer la concurrence entre les banques et ne pas se contenter de la première offre venue. Surtout si celle-ci émane de sa banque principale. " La fidélité à un établissement ne paie pas forcément au sens où chacun d'entre eux a sa propre politique commerciale. Selon la période et le type de prospect qu'elle souhaite capter, une enseigne peut avoir plus de marges de manoeuvre pour discuter avec un potentiel nouveau client qu'avec un particulier dont elle détient déjà les comptes ", signale Maël Bernier. Et puis, mieux vaut ne pas l'oublier : un prêt est un contrat qui implique deux parties, chacune ayant son mot à dire. Même si certaines banques peinent parfois à s'en rappeler, gardez-le bien en tête au moment de négocier !

Quelques exemples de bons dossiers des banques

Ville	Projet financier (achat résidence principale)	Profil de l'emprunteur	Qualité du dossier	Taux sur 20 ans (hors assurance)
Metz	385 000 €	Couple 40 et 37 ans, prof. libérales, primo-accédants	Revenus : 8 900 €/mois à 2 Apport : 15 %	1,50%
Nantes	300 000 €	Couple, secundo-accédants	Revenus : 7 500 €/mois à 2 Apport : 30 %	1,51%
Toulouse	540 000 €	Couple, 42 et 36 ans, 3 enfants, secundo-accedants	Revenus : 9 900 €/mois à 2 Apport : 35 %	1,51%
Lyon	300 000 €	Couple 37 et 38 ans, 2 enfants, primo-accédants	Revenus : 7 200 €/mois à 2 Apport : 15 %	1,60%
Bordeaux	300 000 €	Primo-accédant, 34 ans	Revenus : 3 000 €/mois Apport : 30 %	1,65%
Paris	300 000 €	Célibataire, 34 ans, cadre, primo-accédant	Revenus : 4 000 €/mois Pas d'apport	1,70%

Les taux* actuels du crédit immobilier

Durée	Taux minimum	Taux moyens
10 ans	0,95%	1,50%
15 ans	1,04%	1,75%
20 ans	1,30%	1,95%
25 ans	1,45%	2,20%
30 ans	2,12%	2,90%

1,50%

Taux fixe couramment accordé pour les banques (mai 2016) pour un prêt sur une durée de 10 ans

Capacité d'emprunt en nette hausse

Avec les conditions actuelles de taux de crédit, il est possible aujourd'hui d'emprunter nettement plus qu'en 2011 pour une même mensualité de remboursement. Exemples :

• Avec des mensualités de 1 000 €* sur 15 ans : 158 784 € de capacité d'emprunt en 2016 (si taux à 1,70 %), soit +17,4 % par rapport à 2011 (prêt de 135 192 € à 4 %).

• Avec des mensualités de 900 €*  sur 10 ans : 100 726 € de capacité d'emprunt en 2016 (si taux à 1,40 %), soit +13,3 % par rapport à 2011 (prêt de 88 893 € à 4 %).

• Avec des mensualités de 1 500 €* sur 20 ans : 296 511 € de capacité d'emprunt en 2016 (si taux à 2 %), soit +21,8 % par rapport à 2011 (prêt de 243 281 € à 4,20 %).

Ces frais qu'il est possible de négocier

En plus du taux d'intérêt, d'autres frais viennent peser dans le calcul du coût global de votre crédit. Même si certains sont à payer immédiatement (frais de garantie, par exemple), d'autres viennent se rajouter au calcul de votre mensualité. Mais, bonne nouvelle, tous peuvent être diminués.

• Les frais de dossier  : Fixés librement par chaque établissement, ils représentent généralement 1 % du capital emprunté dans la limite d'un montant plafond. Vous pouvez, sans trop d'effort, obtenir une réduction de moitié de cette somme.

• L'assurance emprunteur  : Si chaque banque vous propose sa propre assurance décès-invalidité, rien ne vous oblige à l'accepter. Grâce au principe de délégation d'assurance, vous êtes libre de faire jouer la concurrence pour trouver moins cher.

• La garantie : Pour se protéger d'éventuels impayés, la banque vous impose de garantir votre crédit. Caution, hypothèque... elle vous laisse néanmoins le choix quant à la garantie à mettre en place. Si toutes n'ont pas le même coût, leur prix en revanche n'est pas discutable.

• Les pénalités de remboursement anticipé  : Plafonnées à 3 % du capital restant dû dans la limite de six mois d'intérêts (art. R312-2 du Code de la Consommation), elles peuvent, selon les banques, être réduites voire supprimées.