Comment fixer le loyer de son logement ?
Déterminer le montant du loyer que l'on
peut demander en toute légalité à un locataire est devenu un véritable
casse-tête pour les bailleurs. Loi du marché ou dispositions
réglementaires particulières fixant des limites... ? Les règles
diffèrent selon l'emplacement géographique du logement.
À quel prix puis-je aujourd'hui mettre
en location mon logement tout en respectant la loi ? Entre les mesures
d'encadrement des loyers et celles de plafonnement, c'est en effet LA
question que se posent actuellement tous les propriétaires au moment de
louer leur bien nu comme meublé. Qu'il s'agisse d'une première location,
d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire
(relocation), il faut d'abord prendre en compte la commune où se situe
le logement.
Votre logement se situe dans une grande agglomération (hors Paris)
Vous louez votre bien pour la première
fois ou après une période de vacance de plus de dix-huit mois ? Bonne
nouvelle : vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer comme bon
vous semble. Mais, attention à bien estimer la somme que vous vous
apprêtez à demander à votre futur locataire, car de son montant découle
l'avenir de vos revenus locatifs. " Le choix du premier loyer
constitue une étape cruciale au sens où le montant que vous réclamez ne
doit être ni trop élevé, si vous souhaitez réussir à louer votre
logement, ni trop bas si vous ne voulez pas voir votre rentabilité
s'éroder à terme ", prévient Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).
Explication : C'est en effet ce montant
de loyer qui servira de base à celui que vous pourrez pratiquer lors de
l'arrivée dans les lieux d'un nouveau locataire ou lors du
renouvellement du bail existant (décret n° 2015-931). Concrètement, dès
lors que votre bien se situe dans l'une des 28 agglomérations dites de "
zones tendues " où des tensions anormales du marché locatif ont été
constatées (voir liste des 1 149 communes concernées dans le décret
n° 2013-392), la marge de manoeuvre en matière d'augmentation de loyer
devient particulièrement étroite. En principe, le loyer peut seulement
faire l'objet d'une révision annuelle en fonction de la variation de
l'indice IRL (si aucune n'est intervenue au cours des 12 mois
précédents). En dehors de cette indexation, " le loyer du nouveau
locataire ne pourra effectivement pas être supérieur à celui payé par le
précédent occupant des lieux. Exceptions faites si le montant demandé
est manifestement sous-évalué ou si certains travaux d'amélioration
portant sur les parties communes ou privatives du logement ont été
réalisés depuis la signature du bail initial ou son renouvellement ",
insiste Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Et
encore... la hausse annuelle de loyer que le bailleur sera alors
autorisé à appliquer ne devra pas excéder 15 % du coût TTC des travaux
effectués ou, si cela lui est plus favorable, la moitié de la différence
entre le montant théorique d'un loyer annuel au prix du marché (établi
par référence à ceux constatés dans le quartier pour des logements
comparables) et le loyer pratiqué avant le renouvellement du contrat de
location.
Votre logement est situé dans Paris même
Première location, renouvellement de bail ou changement de locataire (relocation)... Peu importe : depuis le 1er août
dernier, à Paris, le bailleur doit respecter un encadrement des prix
pour fixer le loyer auquel il peut louer son bien. Ce loyer doit
désormais être compris dans une fourchette de prix fixée par arrêté
préfectoral (arrêté n° 2015 176-0007) qui varie en fonction du secteur
géographique du bien (quartier) et selon ses caractéristiques (nombre de
pièces, époque de construction, location nue ou meublée). Pour
connaître le niveau de loyer maximum qui s'applique à votre logement
(loyer de référence "majoré"), il vous suffit de consulter le site
www.referidf.com en indiquant les caractéristiques du logement ainsi que
son adresse. À noter, toutefois : si celui-ci présente des
particularités améliorant sa qualité ou son confort (art. 3 du décret
n° 2015-650), le bailleur peut solliciter à ce titre un complément de
loyer, autrement dit, louer le logement plus cher que le plafond du
loyer de référence majoré.
Un système qui ne facilite pas la tâche du bailleur : "
Si la situation reste relativement simple lors d'une première mise en
location, elle s'avère beaucoup plus complexe lors de la signature d'un
nouveau bail ou du renouvellement de celui en cours ", prévient
Éric Allouche, directeur du réseau ERA. Car, vous devez alors respecter
les contraintes d'encadrement avec des conditions spécifiques. Le cas
échéant, le bailleur devra alors réduire son loyer afin de respecter le
montant maximum autorisé. En outre (hors effet de la révision annuelle),
lors de la remise en location, il n'est pas possible de demander à un
nouveau locataire un loyer plus cher que celui acquitté par son
prédécesseur, sauf si le montant en question est manifestement
sous-évalué ou si des travaux ont été réalisés entre-temps dans le
logement. Et encore... il faut que le nouveau loyer fixé n'excède pas le
plafond autorisé pour le bien (art. 9 du décret n° 2015-931). Enfin, en
cas de renouvellement du bail (même locataire), le bailleur ne peut
pratiquer une réévaluation du loyer que si son montant est inférieur au
loyer de référence plancher ("minoré") établi pour le logement. Et ce,
sans que le nouveau loyer déterminé ne puisse dépasser cette limite
(art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Votre logement se situe dans le reste de l'Hexagone
Bailleur : vous êtes entièrement libre
de vos choix qu'il s'agisse du montant du loyer fixé pour un premier
locataire ou de celui demandé aux suivants. Autrement dit, " à toutes les étapes de la location, vous avez toute latitude de fixer le prix que vous souhaitez ", souligne Jacky Chapelot, président adjoint de la FNAIM. " Votre seule obligation étant de mentionner dans le bail le dernier loyer payé par le précédent occupant des lieux ".
Afin d'évaluer au mieux le prix auquel le bien peut être loué et
l'adapter, si besoin, aux évolutions du marché, il n'y a d'autre
solution que de se baser sur les loyers pratiqués dans le même secteur
pour des logements comparables. Pour cela, consultez les annonces
immobilières mais aussi renseignez-vous auprès de l'Observatoire des
loyers du département où se situe votre logement (informations auprès de
chaque ADIL départementale).
Et pour les loyers en dispositif "Pinel"?
Attention si vous avez acheté un bien
destiné à la location dans le cadre du dispositif Pinel ! Pour
bénéficier de la réduction d'impôt liée à cet investissement, vous devez
obligatoirement louer votre bien en dessous d'un certain montant
plafond (charges non comprises) révisé chaque année. Si celui-ci varie
en fonction de la zone où se situe le logement et de sa superficie (art.
2 terdecies D de l'annexe 3 du CGI), il est de manière générale environ
20 % en dessous des prix du marché.
