mardi 23 février 2016

COMMENT FIXER LE LOYER DE VOTRE LOGEMENT ?

Comment fixer le loyer de son logement ?

Déterminer le montant du loyer que l'on peut demander en toute légalité à un locataire est devenu un véritable casse-tête pour les bailleurs. Loi du marché ou dispositions réglementaires particulières fixant des limites... ? Les règles diffèrent selon l'emplacement géographique du logement.
À quel prix puis-je aujourd'hui mettre en location mon logement tout en respectant la loi ? Entre les mesures d'encadrement des loyers et celles de plafonnement, c'est en effet LA question que se posent actuellement tous les propriétaires au moment de louer leur bien nu comme meublé. Qu'il s'agisse d'une première location, d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire (relocation), il faut d'abord prendre en compte la commune où se situe le logement.

Votre logement se situe dans une grande agglomération (hors Paris)

Vous louez votre bien pour la première fois ou après une période de vacance de plus de dix-huit mois ? Bonne nouvelle : vous êtes libre de fixer le montant de votre loyer comme bon vous semble. Mais, attention à bien estimer la somme que vous vous apprêtez à demander à votre futur locataire, car de son montant découle l'avenir de vos revenus locatifs. " Le choix du premier loyer constitue une étape cruciale au sens où le montant que vous réclamez ne doit être ni trop élevé, si vous souhaitez réussir à louer votre logement, ni trop bas si vous ne voulez pas voir votre rentabilité s'éroder à terme ", prévient Jean Perrin, président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).
Explication : C'est en effet ce montant de loyer qui servira de base à celui que vous pourrez pratiquer lors de l'arrivée dans les lieux d'un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail existant (décret n° 2015-931). Concrètement, dès lors que votre bien se situe dans l'une des 28 agglomérations dites de " zones tendues " où des tensions anormales du marché locatif ont été constatées (voir liste des 1 149 communes concernées dans le décret n° 2013-392), la marge de manoeuvre en matière d'augmentation de loyer devient particulièrement étroite. En principe, le loyer peut seulement faire l'objet d'une révision annuelle en fonction de la variation de l'indice IRL (si aucune n'est intervenue au cours des 12 mois précédents). En dehors de cette indexation, " le loyer du nouveau locataire ne pourra effectivement pas être supérieur à celui payé par le précédent occupant des lieux. Exceptions faites si le montant demandé est manifestement sous-évalué ou si certains travaux d'amélioration portant sur les parties communes ou privatives du logement ont été réalisés depuis la signature du bail initial ou son renouvellement ", insiste Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt. Et encore... la hausse annuelle de loyer que le bailleur sera alors autorisé à appliquer ne devra pas excéder 15 % du coût TTC des travaux effectués ou, si cela lui est plus favorable, la moitié de la différence entre le montant théorique d'un loyer annuel au prix du marché (établi par référence à ceux constatés dans le quartier pour des logements comparables) et le loyer pratiqué avant le renouvellement du contrat de location.

Votre logement est situé dans Paris même

Première location, renouvellement de bail ou changement de locataire (relocation)... Peu importe : depuis le 1er août dernier, à Paris, le bailleur doit respecter un encadrement des prix pour fixer le loyer auquel il peut louer son bien. Ce loyer doit désormais être compris dans une fourchette de prix fixée par arrêté préfectoral (arrêté n° 2015 176-0007) qui varie en fonction du secteur géographique du bien (quartier) et selon ses caractéristiques (nombre de pièces, époque de construction, location nue ou meublée). Pour connaître le niveau de loyer maximum qui s'applique à votre logement (loyer de référence "majoré"), il vous suffit de consulter le site www.referidf.com en indiquant les caractéristiques du logement ainsi que son adresse. À noter, toutefois : si celui-ci présente des particularités améliorant sa qualité ou son confort (art. 3 du décret n° 2015-650), le bailleur peut solliciter à ce titre un complément de loyer, autrement dit, louer le logement plus cher que le plafond du loyer de référence majoré.
Un système qui ne facilite pas la tâche du bailleur : " Si la situation reste relativement simple lors d'une première mise en location, elle s'avère beaucoup plus complexe lors de la signature d'un nouveau bail ou du renouvellement de celui en cours ", prévient Éric Allouche, directeur du réseau ERA. Car, vous devez alors respecter les contraintes d'encadrement avec des conditions spécifiques. Le cas échéant, le bailleur devra alors réduire son loyer afin de respecter le montant maximum autorisé. En outre (hors effet de la révision annuelle), lors de la remise en location, il n'est pas possible de demander à un nouveau locataire un loyer plus cher que celui acquitté par son prédécesseur, sauf si le montant en question est manifestement sous-évalué ou si des travaux ont été réalisés entre-temps dans le logement. Et encore... il faut que le nouveau loyer fixé n'excède pas le plafond autorisé pour le bien (art. 9 du décret n° 2015-931). Enfin, en cas de renouvellement du bail (même locataire), le bailleur ne peut pratiquer une réévaluation du loyer que si son montant est inférieur au loyer de référence plancher ("minoré") établi pour le logement. Et ce, sans que le nouveau loyer déterminé ne puisse dépasser cette limite (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Votre logement se situe dans le reste de l'Hexagone

Bailleur : vous êtes entièrement libre de vos choix qu'il s'agisse du montant du loyer fixé pour un premier locataire ou de celui demandé aux suivants. Autrement dit, " à toutes les étapes de la location, vous avez toute latitude de fixer le prix que vous souhaitez ", souligne Jacky Chapelot, président adjoint de la FNAIM. " Votre seule obligation étant de mentionner dans le bail le dernier loyer payé par le précédent occupant des lieux ". Afin d'évaluer au mieux le prix auquel le bien peut être loué et l'adapter, si besoin, aux évolutions du marché, il n'y a d'autre solution que de se baser sur les loyers pratiqués dans le même secteur pour des logements comparables. Pour cela, consultez les annonces immobilières mais aussi renseignez-vous auprès de l'Observatoire des loyers du département où se situe votre logement (informations auprès de chaque ADIL départementale).
Et pour les loyers en dispositif "Pinel"?
Attention si vous avez acheté un bien destiné à la location dans le cadre du dispositif Pinel ! Pour bénéficier de la réduction d'impôt liée à cet investissement, vous devez obligatoirement louer votre bien en dessous d'un certain montant plafond (charges non comprises) révisé chaque année. Si celui-ci varie en fonction de la zone où se situe le logement et de sa superficie (art. 2 terdecies D de l'annexe 3 du CGI), il est de manière générale environ 20 % en dessous des prix du marché.