dimanche 26 avril 2015

FAMILLE ET TRANSMISSION - Aider un de ses enfants à devenir propriétaire


Famille et transmission : aider un de ses enfants à devenir propriétaire
Acheter un logement s'avère très compliqué pour les jeunes. Un coup de pouce financier de leurs parents peut être déterminant sachant qu'il peut prendre différentes formes : donation, prêt, achat en commun.
C'est bien connu : s'installer sous son toit est d'autant plus facile que l'on dispose déjà d'un bel apport financier... À défaut, des parents « à l'aise » financièrement et généreux peuvent aider les enfants - souvent trentenaires - à faire un premier achat immobilier. Selon une étude de l'Insee publiée fin 2014, « recevoir une donation avant l'âge de 35 ans est associé à une probabilité d'achat 2,3 fois supérieure à celle d'un ménage qui n'en a pas reçue. Cela desserre la contrainte de financement et permet de moins s'endetter ».
Plus de 9 Français sur 10 souhaitent acquérir leur résidence principale. Pourtant, les jeunes ont beaucoup de mal à accéder à la propriété. En cause : la flambée des prix immobiliers enregistrée entre 2000 et 2008 à Paris et dans de nombreuses villes de province. En outre, obtenir un crédit immobilier auprès d'un établissement bancaire est loin d'être simple. Si les taux d'intérêt sont désormais très bas (ils oscillent actuellement entre 1,90 et 2,50 % sur 20 ans), les banques n'ont pas assoupli leurs conditions pour décrocher un emprunt. « Il faut montrer patte blanche en disposant au moins des frais de notaire. Et plus l'apport est élevé, plus le taux auquel on emprunte est attractif », constatent les courtiers en prêt immobilier. Dans ce contexte, les enfants qui bénéficient d'un coup de pouce de leurs parents ont plus de chances de devenir propriétaires. « L'aide financière dépend évidemment des moyens financiers des parents et du nombre d'enfants que compte la famille », précise Nathalie Couzigou- Suhas, notaire à Paris. « La probabilité qu'un ménage dont la personne de référence est âgée de moins de 40 ans, et qui n'a pas reçu de donation, devienne propriétaire est de 54 %. Elle s'élève à 70 % en cas de donation, ajoute l'étude de l'Insee. Depuis les années 2000, en période haussière des prix, le lien entre donation et achat immobilier s'est renforcé car cette dernière facilite la constitution de l'apport personnel. »
Faire une donation à son enfant
La donation reste, en effet, le moyen le plus efficace pour aider l'un de ses enfants. Chaque parent peut transmettre à son enfant jusqu'à 100 000 € en liquidités, biens meubles, immeubles ou même en titres financiers (portefeuille de valeurs mobilières) sans payer d'impôts. Par ailleurs, « un don supplémentaire de 31 865 € exonéré peut s'ajouter, à condition que le donateur soit âgé de moins de 80 ans et que celui à qui l'on donne soit majeur », relève Nathalie Couzigou-Suhas. Au total, un enfant peut donc recevoir 263 730 € de ses deux parents tous les 15 ans sans régler de droits. Au-delà, les sommes sont imposées en fonction de leur montant selon un barème progressif de 5 à 45 %.
Il faut néanmoins rester très vigilant en présence de plusieurs enfants. « Une donation simple est considérée comme une avance sur la part d'héritage qui doit être rapportée à la succession pour sa valeur au jour du décès du donateur », explique Nathalie Couzigou-Suhas. Par exemple, si 50 000 € ont été donnés pour acquérir un logement, qui a doublé de valeur depuis, ils seront rapportés pour 100 000 € à la succession. Pour éviter ce problème, les parents ont intérêt à faire une « donation-partage » qui permet de figer la valeur des montants donnés au jour de la donation et d'éviter tout sentiment d'inégalité entre les héritiers lors de la succession du donateur. Cet acte doit être réalisé chez un notaire. Au cas où les parents n'ont pas les moyens de donner à tous leurs enfants au même moment, ils peuvent le faire à terme. Cela en réintégrant dans une donation-partage tout ou partie de ce qu'ils ont précédemment donné à chacun de leurs enfants. Dans ce cas (réintégration), la donation-partage peut être réalisée à tout moment, mais moyennant le paiement d'un droit de partage de 2,5 % dû au Trésor public, qui s'ajoute aux droits de donation.
Acheter en commun le logement
Autre solution : les parents et l'enfant peuvent acheter un logement en commun, chacun à hauteur de leurs moyens respectifs. Le bien tombe dans l'indivision, l'enfant en détenant, par exemple, 40 % et ses parents 60 %. « Cela implique de bien s'entendre puisque aucune décision importante ne peut être prise sans l'accord des indivisaires. Par exemple, en cas de travaux, les décisions doivent être adoptées en concertation. Quant à la revente du logement, elle requiert l'accord de tous, précise la notaire. Une convention d'indivision peut aussi être rédigée pour fixer ses règles de fonctionnement. » Quelques années plus tard, les parents peuvent transmettre leurs parts d'indivision à l'enfant dans un testament. Ou bien, ils peuvent lui céder leurs parts et devront régler un impôt en cas de plus-value immobilière.
Les parents peuvent aussi créer une société civile immobilière (SCI) qui sera propriétaire du bien. Dans ce cas, ils en sont associés avec leur enfant, chacun détenant des parts de la société à hauteur de son apport financier. La constitution d'une SCI est relativement coûteuse (entre 2 000 et 2 500 €) et ses règles de gestion sont contraignantes. En revanche, elle facilite la transmission du bien tout en assurant un droit de regard sur la gestion du bien immobilier. « Toutefois, prévient Nathalie Couzigou-Suhas, la SCI est destinée aux parents qui souhaitent conserver la mainmise sur le logement. Ce qui n'est pas forcément une situation évidente pour l'enfant et cela peut créer des tensions au sein de la famille. »
Consentir un prêt familial dans les formes
Pour aider leur enfant à acheter, les parents peuvent lui consentir un prêt à un taux d'intérêt modique qu'il remboursera dans quelques années. Cela permet de bénéficier d'un apport plus élevé et donc d'obtenir de meilleures conditions d'emprunt auprès des banques. Ce prêt familial doit être formalisé et comporter un taux d'intérêt, même symbolique, pour ne pas générer de conflits en présence de frères et soeurs. Les autres membres de la famille peuvent, en effet, considérer qu'un de leurs frères ou soeurs a été avantagé par leurs parents. Dans ce cas, il est recommandé de rédiger une reconnaissance de dette précisant le montant du prêt, son délai de remboursement et son taux d'intérêt. Le contrat peut aussi être établi et enregistré avec l'aide d'un notaire pour une centaine d'euros. « Toute somme supérieure à 1 500 € doit être déclarée pour éviter une requalification en